不动产定义及特性详解：全面解析不移动资产

债券交易基本知识：交易场所及债券品种

**债券交易探索：交易所与品种解析的深度指南**

在金融市场中，债券交易扮演着至关重要的角色，它不仅是企业融资的重要途径，也是投资者寻求稳定收益的舞台。让我们一起深入理解债券交易的基本要素，包括交易场所和各类债券品种。

首先，交易场所是债券交易的舞台，它们各有特色并服务于不同的市场参与者。**交易中心**，如外汇市场、货币市场和债券市场，是各类交易活动的核心，其中**中登、中债登和上清所**作为结算机构，确保交易的顺畅进行。森浦Sumscope凭借其专业性和坚持，打造出了深受认可的终端产品，证明了长期战略规划的重要性。

**交易所市场**，如深交所，其产品体系丰富，支持招标发行，涵盖多种招标模式。具体来说，**深市债券品种**包括国债、地方债和政策性银行金融债，它们各自遵循特定的发行原则和形式，例如政策性银行金融债，如浮动利率债券，自2013年起国开行开始试点发行。

**上交所**同样提供多样化的债券品种，如公司债、企业债，以及可转换/交换/分离债券等创新产品，如ABS（资产支持证券）和债券基金。这些产品不仅满足了不同投资者的需求，还伴随着新规则的出台，如债券现券交易结算更新和个人投资者的参与，以及通用回购的定义和限制。

在债券交易中，**回购交易**和**现券交易**是关键环节，分别涉及质押式回购的短期限和滚动续做，以及私募债的实时全额结算。国债预发行则为金融机构和合格投资者提供了预先锁定价格的交易机会，具有T+0和保证金交易的特点。

非公开发行的债券种类繁多，如可转换债券（如120002/114001等），它们面向合格机构投资者，提供灵活的换股条件。证券公司债券（如118917和117583）则根据发行期限和信用等级有不同的特点。企业资产支持证券，由发起人与管理人合作，如房地产权益人，其现金流稳定且无评级要求。

不动产投资信托（REITs）作为创新品种，主要依赖租金收入和资产升值，同样不涉及评级。而特定行业的债券，如绿色债券和一带一路相关债券，体现了政策导向和行业特色。

总的来说，债券交易市场复杂且多元化，软件公司必须紧跟市场变化，提供全面、专业和定制化的解决方案，以满足这个庞大市场的多样化需求。无论是交易场所的选择，还是债券品种的理解，都是投资者和金融机构制定策略时不可或缺的知识基石。

原创 ｜资产剥离的常见形式及对应涉税问题解析

在探讨资产剥离的过程中，我们主要关注资产转让、股权转让、公司分立、投资入股以及资产划转等常见形式及其相应的涉税问题。下面将逐一解析这些操作形式对税务的影响。

资产转让

当A公司以一定价格将土地/房屋转让给B公司时，涉及的主要税种包括增值税、土地增值税和企业所得税。

首先，增值税是必缴税种。《中华人民共和国增值税暂行条例》规定了增值税的征税范围，不动产作为增值税的征税对象，转让行为必须依法缴纳增值税。

其次，土地增值税的征收主要针对转让房地产的行为。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人，应依法缴纳土地增值税。然而，只有特定情形可以免征土地增值税，如建造普通标准住宅出售且增值额未超过扣除项目金额的20%，或因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

最后，企业所得税涉及转让所得的纳税。参照相关规定，转让股权所得应依法缴纳企业所得税。

股权转让

若土地/房屋在A公司名下，股东将其持有的A公司股权全部转让给B公司，B公司间接获取资产。这种情况下，增值税、土地增值税和企业所得税通常全免。唯一需要缴纳的税种是A公司转让股权所得对应的企业所得税。

与资产转让相比，股权转让似乎在税收上占了大便宜，但若B公司未来对外二次销售该资产，前期A公司承担的税费将转嫁至B公司，且股权溢价部分可能因缺乏合规票据而无法在税前扣除，导致综合税负增加。

公司分立

公司分立通常涉及以下特点：不存在股权和控制权向第三者的转移，没有货币转手，企业资产未重估，仅权益在两个独立主体间划分，且交易价格可能不公允。

根据企业会计处理原则，分立被视为净资产的分立，而非资产或负债的买卖。因此，不涉及新的计价基础，分立后各主体的净资产以分立前被分立方的账面价值为基础计量。分立后，各分立主体的权益不因分立而增加或减少，采用类似于同控制下的企业合并的“权益结合法”进行会计处理。

在税务处理上，增值税、土地增值税和企业所得税各有规定，需具体根据分立的实际情况执行。

投资入股

以土地使用权作价出资入股被投资企业时，增值税存在争议。正方观点认为，以土地使用权作价出资，不需缴纳增值税。反方观点则认为，土地使用权权属转移和有偿转让行为，应视同销售征收增值税。因未有明确文件，实务操作存在差异。沥呕君倾向于反方观点，投资企业应缴纳增值税。

土地增值税和企业所得税处理与投资入股类似，需根据具体情况分析。

资产划转

资产划转涉及增值税、土地增值税和企业所得税。一般性税务处理需根据相关公告进行，而特殊性税务处理则需满足特定条件，如100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转股权或资产，涉及的税种和处理方式有所不同。

每种资产剥离形式都有其税务考量，房地产企业应全面考虑税务影响，以最大化税后利润。同时，企业高层应积极参与财税管理，发挥财税管理的价值，实现企业综合收益最大化。

资产收购与股权收购有优劣吗？资产收购与股权收购的差别是什么？

公司在进行对外投资并购时，往往会面对采取资产收购还是股权收购方式的选择。两者是公司收购中的不同方式，最终皆是以获得目标公司的利润创造能力为目的，实现类似的效果。

北京哲茂律师事务所王秋荣律师以案说法

A公司是一家大型纺织品生产企业。为扩展生产经营规模，A公司决定收购位于同城的另一家纺织企业B公司。由于B公司经营状况不佳，负债较多，为了避免收购合并后承担过高的债务风险，A公司决定仅收购B公司从事纺织品生产的所有资产。在经过双方进一步协商谈判后，A公司和B公司达成资产收购协议，A资产出资收购了B公司用于纺织品生产的全部资产。经过后续一系列的操作，A公司获得了扩展生产经营规模所需要的资产，并避免了承担B公司的高负债风险。

王秋荣律师解析

投资人选择采用股权并购还是资产并购时，其中一个重要考虑是税收负担。股权并购只涉及所得税和印花税，而资产并购除这两种税外，往往还涉及营业税、增值税、土地增值税、契税、城市维护建设税和教育费附加等多项其他税费，因此，很多人认为股权并购税负较小。

另外一个重要的考虑因素则是并购后债务的负担问题，一般在进行并购时，被并购的对象多是经营出现问题，债务负担已对公司的正常经营形成了严重阻碍，如果不能适时被收购，则很有可能形成债务负担过重并最终只能选择破产结束企业的结果。因此，在面对这样的目标公司进行收购时，收购方就会考虑如何对这样一种高负债承担责任的避险问题。

而在出现了高负债的情况时，收购方可能就会选择通过资产收购的方式获得自己扩展所需要的资产并进行运营，并通过收购协议约定规避对目标公司债务的负担。但在资产收购的运作方式下，也应对目标公司资产有一个全面仔细的调查，防止该资产上已设立的他物权对收购方日后利用该资产构成障碍。

王秋荣律师，北京哲茂律师事务所律师，复旦大学法学博士，四川大学法律硕士，曾任高校法学副教授。擅长分析法理，思维缜密，擅长办理合同纠纷、房产纠纷、婚姻继承案件及担任公司法律顾问，实战经验丰富。

王秋荣律师支招

在企业收购所采取的方式上可以分为资产收购和股权收购。所谓的资产收购，是指收购方以有偿对价取得被收购方的全部或部分资产的民事法律行为。而股权收购则是收购方购买目标公司股份的一种投资方式。两种公司收购方式有相同点亦存在区别。相同点在于两种公司收购方式追求的目的基本相同，即追求收购方利益的最大化，扩展生产经营的盈利空间，创造更多的利润。而对于被收购方，则是其摆脱困境或利用收购方的优势使自己能涉足更广阔市场，是增强企业竞争力的有效方式。但两种收购方式不可避免地存在区别，这种区别就是企业在进行并购时所要考虑的，是其选择哪种方式进行企业收购的重要参考因素。

1. 两种收购方式涉及的主客体不同。在股权收购中，收购方要得到的是目标公司股东手中的股权，参与的主体是收购公司和目标公司的股东，客体则是目标公司的股权。资产收购中，主体就是参与的公司，客体就是目标公司的资产。

2. 两者对于负债的承担风险不同。股权收购方式下，收购公司通过收购目标公司股权进入目标公司并成为股东，依照《公司法》的规定，股东在其出资范围内对公司承担责任，但由于收购后目标公司的原有债务并不能消失，并仍应由目标公司承担。因此，在收购后目标公司的原有债务会对收购后公司的经营以及股东的收益产生巨大影响。故在股权收购中，收购公司必须查清目标公司的债务状况，并尽可能在股权转让协议中对目标公司的既有债务和潜在债务的风险予以规避。

而在资产收购中，相较于股权收购，收购公司并不会存在对目标公司原有债务及或有负债的承担问题。但在资产收购中，也不能就此掉以轻心，应考虑资产收购中所涉及的资产有可能被设定他物权等权利限制，因此，资产收购仍存在一定的实现风险。

王秋荣律师补充：

3. 两种收购方式的税负不同。股权收购中，纳税义务人是收购公司和目标公司股东，而与目标公司无关。除了印花税外，目标公司股东可能因股权转让而缴纳企业或个人所得税。而在资产收购中，纳税义务人是收购公司和目标公司本身。根据目标资产的不同，纳税义务人需要缴纳不同的税种，主要有增值税、营业税、所得税、契税和印花税等。

4.两种收购方式受到不同主体的限制。股权收购是收购公司对目标公司股东股权的收购，依照《公司法》的规定，收购公司并非目标公司的股东，因此，其在收购目标公司股东的股权时要遵守《公司法》的规定，即须有目标公司过半数的股东同意转让，并且其他有优先受让权的股东会放弃受让该股权。如果目标公司在公司章程中对股权的对外转让有其他规定，转让行为还必须符合公司章程的其他规定。而对外商投资企业的股权收购，还须取得其他合营方的同意。因此，股权收购可能会受制于目标公司其他股东。

资产收购中，对该资产享有某种权利的人，如担保权人、抵押权人、商标权人、专利权人、租赁权人，可能会对资产的转让产生影响。一旦所转让的资产存在这些权利，其转让还要征得权利人的同意或者将转让资产上设定的权利限制消灭后才可进行。

5. 变更手续不同。在股权收购中，由于目标公司的股东发生了变化，收购公司进入目标公司成为其新股东，因此，应按照法律规定到工商部门办理股东变更登记。而在资产转让中，虽不需要到工商部门办理变更登记，但在涉及所转让的资产为不动产时，则可能因资产权利人的变动需要到不动产登记管理部门办理过户登记。

6. 会计核算运用的科目不同。对于资产收购不论是采取股权支付、还是非股权支付或者采用两者相结合的支付方式，对收购的资产都应按资产收购清单中的交易资产名称设置会计科目进行核算，而股权收购则一律通过“长期股权投资”科目核算。

详解日本不动产名词-读完这篇就成为看房达人

揭秘日本不动产界的术语宝典：打造看房专家之路

想要在日本海外购房如鱼得水？关键要素在掌握。首先，挑选中介时务必谨慎，多方面了解房源，不妨在旅行中实地考察，获取一手信息。

学习看房指南

房源类型: 新筑（新筑成）与中古（二手房）要区分，一戸建て（独栋别墅）与マンション（高层公寓）以及アパート（低层公寓）各有特点。理解房型如2LDK+S（2卧室、起居-餐厅-厨房+多功能室），N标记的纳戸（储藏室）是不可或缺的细节。

实用指标: 面积要明确，区分壁芯面积和内法面积，阳台不计入。筑年月代表建筑年代，耐震标准提升后更安全。建筑构造分为钢筋水泥和木造，楼层、居住状况、停车场信息同样重要。用途地域、建ぺい率/容积率影响设计，引渡时期则是交房时间的关键。

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生活便利设施: 洗碗机具备干燥功能，净水器设计一体化，浴室干燥机兼顾通风与防霉。浴室面积达到3.3平米以上，确保舒适。洗面台设计人性化，两间独立卫生间让生活更加有序。

收纳与空间利用: 全居室收纳充足，步入式衣帽间提升储物效率。视频门禁和磁卡门锁，安全与便捷兼备。地暖采用一体化燃气暖房，多层玻璃保障隐私与隔音。

交通与生活便捷: 房源紧邻地铁站，步行10分钟即可到达，两阳台设计方便晾晒。顶灯和玄关收纳的精心设计，为空间增添温馨与实用感。

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资产所有权转移的具体方式

法律概念解析：

一、所有权转移的定义及方法

所有权转移是指所有权人将其对物品的所有权转让给他人的行为。通常，动产的所有权通过交付来转移，而不动产则需进行登记。动产的所有权自交付时起转移，除非法律或当事人有其他规定。不动产的所有权转移则是在登记之日起生效。

二、所有权的特征

1. 所有权是绝对权，所有权人可以不依赖他人的行为而实现其权利。

2. 所有权具有排他性，同一物上不能同时存在多个所有权。

3. 所有权是最完全的物权，包括对物的全面支配权。

4. 所有权具有弹力性，权能的分离不会导致所有权的消灭。

5. 所有权具有永久性，没有预定的存续期间。

6. 所有权具有观念性，所有人不必实际支配所有物。

7. 所有权具有平等性，应得到平等的保护。

三、动产交付的方式

动产的交付方式包括直接交付和间接交付：

1. 直接交付，即现实交付，是将对动产的直接管领力移转给买受人。

2. 间接交付包括：

- 简易交付，即受让人已经占有动产时，合意成立视为交付。

- 占有改定，即出让人继续占有动产，但受让人取得间接占有。

- 指示交付，即出让人将返还请求权让与受让人，代替现实交付。

- 拟制交付，即出让人将权利凭证交给受让人，代替现实交付。

总结

根据我国法律规定，动产的所有权转移通过交付实现，而不动产则需登记。所有权是最完全的物权，具有多个特征，包括绝对性、排他性、全面支配性、弹力性、永久性、观念性和平等性。动产的交付方式分为直接交付和间接交付，后者包括简易交付、占有改定、指示交付和拟制交付。