非普通住房定义及特点全解析

买拍卖房要确认什么事项，有哪些？

生活中有很多被法院强制拍卖的房屋，一般遭法院强制执行拍卖的房屋都是因为某些情况下房屋的所有权人不能用其他的方式给出钱财的情况，就只能拍卖房产了，那么买拍卖房要确认什么事项，有哪些？

网友咨询：

买拍卖房要确认什么事项，有哪些？

山西盛道律师事务所成静婷律师解答：

无论是哪种类型的房屋，都要确认几点：

一、产权清晰：拍卖的房屋产权要清晰，过户不会有任何问题；

二、价格合理：如一些房屋的起拍价仅为市场价的七成至八成，超过起拍价就可成交；

三、流程完备：委托拍卖的房屋，拍卖公司首先要对房屋的权属进行严格的审查，然后再同委托人签订《委托拍卖合同》；

四、预算充足：拍卖是处理一些不良资产的一种手段，必须要一次性付完钱，而且过户过程中所产生的税费全部由买受人承担。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：

因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

山西盛道律师事务所成静婷律师解析：

法院拍卖房产相当于从法院购买房产。契税：契税是按照购房交易交割的3%~5%计算缴纳。

对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。

对个人购买普通住房(面积在90平方米以上144平方米以下，容积率大于1，且单价低于当地普通住房界定标准)，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，按照1.5%征收契税。

个人购买144平方米(不含144)以上的普通住房，或购买第二套及以上住房的契税按照3%征收。个人购买非普通住房的按照5%征收。

竞拍过程中有些人是属于冲动型的，最终导致成交价格远远高于自己的心理价位或市场价。切记量力而行，切忌不要头脑发热和别人怼上，理性竞拍。

房助拍可为客户提供全程助拍服务，让您零风险、更省心、更省钱竞拍到满意的房产。

成静婷律师具有深厚的法学理论素养，通晓国家现行重要法律法规，注重解决实际问题，坚持理论联系实际，实务操作经验丰富，热爱律师工作，关注公益法律援助，有很强的正义感和责任心，深受当事人的尊重和好评。

非住宅二手房交易税费规定有哪些？非住宅二手房交易风险？

现在二手房买卖是一件非常普及的事情，在购房前适当了解购房税费常识，不仅利于合理规划财产、做好购房预算，还可避免还因税费问题产生摩擦。那么非住宅二手房交易税费规定有哪些呢？非住宅二手房风险有哪些？非住宅二手房交易时需要交纳哪些税费？四川希正律师事务所蔡旭律师解析。

一、非住宅二手房交易税费规定

如果购买的是非普通住宅，则需要按以下规定缴纳相关税费：

（1）增值税：非住宅类房产缴纳税率5.55%，由卖方缴纳；

（2）个人所得税：非住宅类房产缴纳个人所得税为税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳；

（3）印花税：税率千分之一，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收；

（4）契税：非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%，由买方缴纳；

（5）测绘费:1.36元/平米，总额=1.36元/平米*实际测绘面积；

（6）二手房交易手续费总额：非住宅10元/平米*实际测绘面积；

（7）登记费：工本费550元，共有权证:20元。

二、非住宅二手房风险

1、只要房屋的使用性质不是住宅，就属于非住宅使用面积，包括：商业用房，工业用房，用房，医疗用房，公共福利用房，军事用房等。非住宅土地使用年限只有40年，住宅土地使用年限70年。在手续费用上相差悬殊，比如住宅产权证明工本费80元，非住宅产权证明工本费550元。

2、非住宅就是不是住宅的意思，非普通住宅指的是没达到普通住宅条件的住宅，房屋产权证登记为非住宅使用性质的房屋，认定为非住宅；未经土地房屋主管部门批准，擅自将住宅房屋改变为非住宅房屋的，按住宅房屋进行补偿安置。

3、尽管非住宅地产高库存问题开始显现，但近期各地发现，不少地方政府和绝大多数房地产企业依然沿用之前的开发套路，去库存手法简单粗放，高库存风险不断累积。

蔡旭律师补充：

三、非住宅二手房交易时需要交纳哪些税费

1、契税。对于非住宅的房产，在二手房交易过程中契税需要交纳成交价格的百分之三。一般这项费用都是由买方来承担的。

2、印花税。非住宅二手房交易的印花税与公司有所不同，非住宅二手房交易的印花税是按照千分之一来征收的。

3、营业税。非住宅性质的二手房交易是按照实际成交价格与原购买价格的差额×5.5%的标准交纳。一般卖方承担。单位销售或转让其购买的不动产或受让的土地使用权，全部收入与不动产或土地使用权的购买或受让原价后的的差额我们称之为营业额。单位和个人将受赠、政府和主管部门划拨等非购买的不动产再销售时，以全部收入为营业额征收营业税。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

4、个人所得税。个人所得税的费用相对较高，对于购房未满5年的，要征收百分十二十。是税费里面占比重比较大的一项。

那么，购买时间限制是根据哪些因素来判断呢？购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间早的计算。一般地说票据早于契税，契税早于产权证，房改房中时间早的是房改所收的定金的票据。

非住宅房税收是不享受住宅房税收优惠的。但是可以有抵税扣除项，例如大家缴纳的印花税，原来购入的契税，以及银行的贷款利息和装修费用，土地税每百分之五的率等都是要按不同情况来计算的。

商品房和住宅房的区别是什么，住宅产权到期怎么办？

随着人们生活水平的提高，买房子的人也越来越多，不管是为了居住或者投资。而房子根据使用年限等因素的不同也分为商品房，住宅房等。那么，商品房和住宅房的区别是什么，住宅产权到期怎么办？

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商品房和住宅房的区别是什么，住宅产权到期怎么办？

山东国曜律师事务所张瑜律师解答：

商品房和住宅房的区别是：

1、土地性质不同。商住房的土地性质一般为商业用地或者综合用地，而普通住宅的土地性质为住宅用地。商业用地一般用于规划商业、娱乐、经营性建筑。综合用地一般用于规划商业和住宅。住宅用地就是规划住宅啦。接下来，会给大家细分里面的区别。

2、使用年限不同。商业用地是40年产权，综合用地是50年产权，住宅用地为70年产权。通常意思上的商住房的产权为40或50年。产权年限的计算是从开发商审批地皮开始算起的，加上设计和建设所花的时间，一般到个人手中，产权年限至少会减少3-5年。

3、相关税费方面也存在差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。

张瑜律师解析：

房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权期限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定：分为40年、50年或70年不等，到期后可重新获得土地继续使用权。

根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

根据《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

所以说，住宅的产权到期后的处理办法是：

一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。

二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。

三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续。

张瑜律师，法学功底扎实，业务全面，担任中铁建（山东）高东高速公路有限公司、聊城市东昌府区妇幼保健院等多家公司常年法律顾问。以严谨的工作态度和认真负责的工作习惯赢得了委托人的信任与好评。

经适房、安居房、公租房……这八种房屋类型你都分得清楚吗？

随着我国房地产市场的快速发展，房价的快速上涨使大部分收入不高的群体面临严峻的住房问题。为了实现“住有所居”，国家需要深化住房制度改革，强调市场机制与政府调控“两手抓”，强化政府的公共服务职能，构建面向不同收入群体的多层次、差异化住房政策体系，形成“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的格局。

我国已面向中低收入群体推出了六种保障性住房，分别是保障房、公租房、廉租房、经济适用房、安居房以及安居型商品住房。除此之外，还有安置房和回迁房两种用于安置被拆迁群体的房屋。本文将详细解析这八种住房类型，帮助读者区分它们。

保障房和廉租房、公租房虽都属于保障性住房，但它们在概念上有所不同。保障房即保障性住房，是政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房。公租房和廉租房都与公共租赁住房相关，但它们的申请对象、收入标准、租金、租期、分配形式等方面存在差异。公租房解决的是家庭收入高于廉租房标准，但无力购买经济适用房的“夹心层”群体的住房问题。而廉租房解决的是低收入家庭的住房问题，其租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

经济适用房、安居房和安居型商品住房则各自具有不同的性质、售价、申请条件和出售时交的土地出让金。经济适用房具有社会保障性质，面向城镇中低收入家庭出售，价格实行政府指导价，按保本微利原则定价。安居房面向4平方米以下特困户，提供售价低于成本的非营利性住房。安居型商品住房则是海南省创新提出的，面向符合条件的居民家庭销售，具有政策保障性质，定价原则与普通商品房有所不同。

安置房与回迁房虽然名称相似，但在发起主体、产权和交易限制上存在明显区别。安置房由政府发起，用于城市建设时拆迁户的安置，土地性质不同，上市交易存在时间限制。回迁房则由开发商在原动迁地为拆迁户修建，拥有全部产权，没有上市交易的时间限制。

了解这八种住房类型后，读者可以根据自身情况选择适合的保障性住房，解决“安居”问题，为未来提高生活质量打下基础。

买房时缴纳多少增值税，如何计算？

在生活中，很多人买房会优先考虑买二手房，二手房交易比较方便，这样可以尽快有房子入住，但是买卖二手房需要缴纳的税费是比较多的，那二手房交易增值税怎么计算呢？

网友咨询：二手房交易增值税怎么计算？ 

北京市京师律师事务所黄士琪律师解答：

增值税的税率为5.6%，决定“增值税”多少有两个关键条件：“是否满两年”，以及“是否为普通住宅”。

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；

2、个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额5.6%征收增值税；

3、个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

其中，增值税的税率，为“网签价”的5.6%。

特殊情况：值得注意的是，以上仅针对住宅，对所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否满2年都按差额征收增值税。

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。增值税已经成为中国最主要的税种之一，增值税的收入占中国全部税收的60%以上，是最大的税种。增值税由国家税务局负责征收，税收收入中50%为中央财政收入，50%为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。

黄士琪律师解析：

买二手房要交哪些税费

(一)、契税：普通住宅1.5%，商住两用或公寓为4%;住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间 、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳;

(二)、营业税：总房款的5%(一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住2年以上没有此税);

(三)、营业附加税

(四)、个人所得税：一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住五年以上没有此税，但虽然卖方居住此房五年，可是这套房子不是他唯一的房产，则此税要交 ;

(五)、土地出让金：总房款的1%(购房改房或类似这样房的时候交纳，且只交纳一次，以后你再卖房，则买方不再需要交);

(六)、印花税：总房款的万分之五;

(七)、交易费：平方米数*3(买卖双方都要交，且数额相等);

(八)、产权证工本费。

(九)、他项权证工本费：约80元(贷款才有的费用);

(十)、抵押登记费：根据银行情况定;

(十一)、保险费：根据保险公司情况定。

(十二)、国土证办证费：按相关规定交纳。

二手房交易的注意事项

1、买方买房时，应注意要求房地产中介机构协助查询卖方的房地产权属、抵押或查封等基本情况，并要求卖方务必提供产权证等原件资料。同时，房地产中介机构应认真配合买卖双方做好相关核验工作。

2、买方通过房地产中介机构购买住宅时，应注意核实自身的购房资格。中介服务人员应对买方的购房资格予以充分提示，且不应向不具备购房资格的买方提供中介服务。

3、房地产中介服务人员在向买卖双方提供中介服务时，须注意告知买卖双方严格按照国家的规定，各自承担相应的交易税费，并提醒买卖双方，交易税费应以当地税务部门及房地产登记部门实际计算为准，且不可向买卖双方承诺交易所涉及的税费金额。

黄士琪，中国政法大学研究生，北京市京师律师事务所合伙人律师，北京电视台《法治进行时》热线律师，曾在司法机关工作，已从事工作20多年，长期以来办理了大量诉讼纠纷案件，具有丰富的办案经验，理论功底扎实。