国有土地与集体土地的五大关键区别解析

人生五大证件

五大证书：毕业证、驾驶证、结婚证、不动产权证、职业资格证书。

1、毕业证

毕业开始就是职业生涯的起点，虽说毕业证书不能代表能力的高低。由于不少公司在招聘的时候存在这样一个门槛，一般是大专及以上学历，有些是要求本科及以上学历，导致低学历者丧失了很多工作的机会。在工厂的打工仔，想要脱离工厂，像一些白领一样出入写字楼工作就比较困难了。

2、驾驶证

驾驶证有什么含金量，太普通了！的确，驾驶证很普通，几乎人人都有。但正是这样，说明在当今这个社会，会开车是最基本的技能，驾驶证是必备的证书。就像现在人，离不开智能手机一样。

3、结婚证

这个重要性自然不用说。都说没有婚姻的人生是不完整的。结婚生子，是必经的历程。有人说，人为什么要结婚生子，没有婚姻，没有孩子，不一样过得很自由自在吗？当然，不婚族除外。

4、不动产权证（房产证升级）

不动产权证是房产证升级版。《中华人民共和国不动产权证》，简称《不动产证》。在颁布的《不动产登记暂行条例》中显示，我国将建立不动产统一登记制度。集体土地所有权、房屋等建筑物、森林林木所有权、海域使用权等等都应依照《条例》进行不动产权利的统一登记。

因此，房产证、土地证的“双证合一”也就是其中的变化之一。房产证，原来为中华人民共和国房地产权证，现在名字为中华人民共和国不动产权证书。中国人普通观念是一个家庭必须有房，所以结婚必须买个房子，租的还不行。

5、职业资格证

证书带给人们的，除了是有关部门认定的权威性之外，更重要的是职业上的自信和安全感。同时，收入也有一定程度的增加。无疑，后者是人们对考证执著不已的关键所在。

什么是土地市场

土地市场是指土地交易活动和场所的总称。土地交易包括土地出让、土地转让、土地抵押和土地出租等活动。土地交易市场一般划分为土地一级市场、土地二级市场和土地三级市场。

土地一级市场是土地使用权的出让市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。政府通过土地供应计划和规划，对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。

土地二级市场即土地使用权转让市场，其主要市场活动是开发商根据政府有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上建筑物进行转让、出租、抵押等。其受让方可以是二手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。

土地三级市场是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。它是市场调节的开放市场。土地的价格原则上是根据市场供求状况，由交易双方议定，交易总量由市场供求决定。

土地市场的特征

土地市场具有以下特点:

(1) 地域性。由于土地位置的固定性 , 使土地市场具有强烈的地域性特点。在各地域性市场之间相互影响较小 , 难以形成全国性统一市场。

(2) 不充分性。土地市场参与者不多 , 市场信息获得较难 , 使土地市场的竞争不充分。

(3) 供给滞后。土地价值较大, 用途难以改变且开发周期较长。土地供给是根据前期需求确定的 , 当市场需求发生变化时 , 土地供给难以及时调整。

(4)供给弹性较小。从总体说上 , 土地资源一般不可再生 , 土地自然供给没有弹 性 , 土地的经济供给弹性也相对较小。在同一地域性市场内, 土地价格主 要由需求来决定。

(5) 低效率性。土地市场是地域性市场 , 参与者相对较少 , 投资决策受价格以外因素影响较大 , 而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性 , 因而土地市场相对一般商品市场来讲 , 交易效率较低。

(6) 政府管制较严。土地是一个国家重要的资源 , 其分配是否公平有效 , 对经济的发展和社会的稳定具有十分重大的作用 , 因而各国政府都对土地 的权利、利用、交易等作较多的严格限制。

土地市场的主体与客体

(一)土地市场主体

土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。

1、供给者是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者和开发者、使用者(含经营者)。

2.需求者是通过土地交易取得土地所有权、使用权租赁权抵押权等土地权利的单位和个人。

3.中介者

4.管理者.市场的管理者的基本任务在于维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。管理者除必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理

(二)土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。

土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市场客体的主要内容。

土地市场的功能

一般地讲, 土地市场具有以下功能。

1. 优化配置土地资源

土地资的配置方式因配置于手段不同而分为行政划拨方式和市场方式。行政划拨方式是由政府用行政手段把土地资源分配到各土地使用者手中, 实现土地资源与其他生产生活资料的结合。中国几十年的实践证明, 这种单一的行政划拨方式一般说效率是低下的, 极易造成土地资源的巨大浪费。目前, 中国正在对这种方式进行改革 , 以逐步实现大部分土地资源的市场配置。市场方式是通过市场机制的作用把土地资源分配到各土地使用者手中, 实现土地资源与其他生产生活资料的结合。在当代, 这种方式被广泛应用于西方市场经济国家, 如美国、英国、日本等。多样化多目标的人类生产生活活动对土地资源的需求千差万别, 难以通过政府的行政划拨手段得以满足, 只有通过市场机制的作用, 运用市场原则才能得到满足。

构建统一、开放、竞争、有序的土地市场当务之急是：

1) 明确界定适应产权市场化的土地权利，完善土地登记工作

土地市场就是土地产权的交易市场。可以进入市场的产权有哪几种需要明确。现在的土地权利，在新《土地管理法》中，只有土地所有权、土地使用权、承包经营权三种；散见于其他法律中的，有优先购买权、外商企业场地使用权；《土地登记规则》里有土地他项权利。应随着产权市场化的发展，把一些土地权利，如地上权、地役权、开发权(或称发展权)等及其入市条件明确界定清楚，以利于市场交易。

二是土地登记。土地登记是土地产权公示的法定形式，是完成产权变动、使它获得社会承认和法律保护的重要手段，是完善土地市场的前提条件，必须把它做好。目前存在问题是：多头登记、发证，不统一，覆盖面小(城镇地籍覆盖不全，农村地籍才完成60%)，已登记的资料过时等。亟须加以完善。

2)改革征地制度

要缩小征地范围，把征地限制于《宪法》规定的‘公共利益的需要’之内，并明确界定‘公共利益的需要’的范围；把非公共利益需要的用地纳入市场配置的范畴。

对被征地的农民要给予公平、完全的补偿，不能让农民吃亏。补偿包括丧失土地所有权的补偿和丧失劳动权的补偿。既然集体土地是集体农民所有的财产，而且是有价的财产，则土地所有权的完全补偿就是要按当时当地的土地市场价格进行补偿。土地价格是土地预期年收益的资本化。农地仍作农用，可以按农业的预期收益计算价格；农地改作建设利用，则应按建设利用的预期收益计算。若说农地因能改作建设利用而提高了的土地价格，是因为社会改善了周边基础设施所致，不该为农民所得，则可以对农民开征土地增殖税，而不应当人为地改变土地市场价格的形成。

3)开放集体土地市场，允许集体农地进入建设用地市场

要立法开放集体土地交易市场，不仅是存量集体建设用地市场，也要允许集体农地进入建设用地市场。为保护耕地可以采取土地用途管制分区或者购买开发权、开发权转让(如美国)等办法，而不应当歧视集体土地所有权，剥夺集体农地的开发权。

现在已有大量集体农地进入建设用地市场，如上海和广东南海市以合作的方式使用集体农地建设高速公路，城郊农民为城市‘农民工’提供住房，都起到了良好作用。当然，这在目前还是‘非法’的。但这股市场经济洪流挡是挡不住的，唯一的办法是因势利导，立法开放，并予以规范化。

4)要市场定价，不要政府定价

实现土地资源市场配置需要一个能真正反映资源稀缺程度的价格信号。在计划经济时期没有土地价格，一下子开放土地市场之始，由政府评估出一个基准地价和标定地价作为参照是必需的，但这个地价只反映了土地的区位差异，并没有反映土地的供需情况和稀缺程度。能真正反映资源稀缺程度的土地价格只有在开放的竞争性的土地市场上通过千百次土地交易才能形成。

2002年5月国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2003年6月发布了《协议出让国有土地使用权规定》，将对由市场形成价格起很大的促进作用。但是没有具体界定经营性用地的范围(如经营性高速公路建设算不算经营性用地?)；没有规定协议出让也必须按市场价出让；只规定了一个协议出让的最低价，而且这个最低价仍是由‘评估和集体决策’来确定，即仍然是行政定价，而且还可以低到基准地价的70%。过去的经验告诉我们：地价评估在很大程度上是受政府左右的；以低地价、零地价进行恶性竞争也都是地方政府的集体决策。按这个规定办事，则谁都不愿以高于协议最低价的价格去购买土地，势必造成土地价格的‘双轨制’。开发商还会想方设法，(如打着办大学城的名义搞房地产开发)挤进协议出让市场，而不去招标拍卖。这会妨碍土地招标拍卖挂牌出让市场的发育，更不利于土地市场价格的形成。

所以，要想得到能真正反映资源稀缺程度的土地价格必须取消政府的行政定价权，实行市场定价。对地价的调控要采取增加或减少土地供应量的办法，进行间接调控，而不能采取政府定价的办法。

2. 调整产业结构 , 优化生产力布局

经济的健康发展 , 需要有合理的产业结构和生产力布局。以价格机制为核心的市场机制就像一只 " 无形的手 ", 时刻对一个国家或地区的产业结构和生产力布局依市场原则进行调整, 以实现最大的经济效益。地租、 地价是土地市场中最重要的经济杠杆, 是引导土地资源在不同产业中配置 的重要信号这种信号比任何其他非经济信号和指令更科学, 更能促进生产力布局的优化。比如, 一个城市工业用地供给过多, 而商业服务业用地供给过少, 则工业用地价格就会下降, 商业服务业用地价格就会上升, 理性的供给者就会减少其工业用地供给而增加商业服务业用地的供给, 以获取更大的利益。这种市场的调节通过对土地在工业与商业服务业之间的合理分配而实现产业结构的合理调整。

3. 健全市场体系 , 实现生产要素的最佳组合

一个完整的市场体系 , 不但有消费品市场、一般生产资料市场 , 还应包括金融市场、土地市场、房产市场、劳务市场、技术市场等。市场机制只有在一个完整的市场体系中才能充分发挥作用。土地是人类的基本生产要素 , 只有实现其市场配置 , 才能健全市场体系 , 最大限度地发挥市场机制的作用。

建立土地市场的必要条件

1. 市场经济环境

价格机制和风险机制等市场机制是决定理性的市场参与者行为的主要因素 , 是市场运行的内因和原动力; 一切非经济的行政二法律、道德等力量只有通过市场机制才能发挥作用 , 是市场运行的外困和推动力。土地市场的运行同样离不开市场经济这一最基本的外部环境。

2. 土地产权明晰

产权明晰是现代企业的基本标志 , 具有明晰产权的现代企业又是市场经济的基本要素。土地是最基本的资产 , 无论是私有或公有 , 明晰的土地产权是建立土地市场的最基本条件。由于土地市场的客体是土地的各种权利 , 如果权利界定不明、归属不清 , 权利的交易就无法进行。因此 , 明晰土地所有权及以所有权为核心的各种派生权利是土地市场运行的基本前提。

3. 发达的土地金融市场

土地开发是一项投资额巨大、回收期很长的投资活动。世界各国的经验表明, 地产业的发展离不开金融业的支持。大多的土地投资者难以靠个人资本进行土地开发 , 而必须借助银行的资金。具有健全和完善的银行信贷、土地抵押、土地债券等土地金融形式 , 土地市场才能繁荣兴旺。

4. 完善的土地法规

法律法规是政府对市场进行干预的基本手段。为了建立正常的土地市场秩序 , 保护土地投资者利益及交易双方的权益, 解决地产纠纷, 抑制土 地投机 , 引导土地市场健康发展等 , 都需要建立配套的土地法规。健全的土地法律法规是土地市场运行的根本保证。

5. 良好的市场中介机构

土地市场是一个不完全市场。由于土地市场信息不全和需要大量专业知识 , 大多数市场主体处于不对等的位置。为了土地交易顺利进行 , 服务于土地市场的专业人员和机构必不可少。土地价格评估、土地交易法律政策咨询、土地交易经纪等中介服务 , 是土地市场运行的润滑剂。

土地市场的运行模式

目前, 西方经济发达国家的土地市场运行模式归纳起来可分为两类: 即以土地私有制为基础的完全市场模式和以土地国家所有制为基础的市场竞争模式。完全市场模式以美国、日本、法国等国家为代表; 以土地国家所有制为基础的市场竞争模式则以英国和英联邦国家或地区为代表。

1. 两种模式的共同特点

(1) 土地市场的基础是资本主义市场经济。在这些国家或地区 , 整个社会经济制度是资本主义市场经济, 一切商品的交换和资源的配置均通过 市场机制的作用来实现。土地与其他商品一样, 可以在市场上自由交换。 土地可以自由买卖、租赁、抵押和赠与等。土地市场是整个市场体系的有机组成部分 , 它与资本市场、劳务市场、商品市场等一样, 是市场经济体系中的一个子系统, 其运行受整个资本主义市场体系的制约。

(2) 有形市场和无形市场相结合。有形市场是指商品交易的场所 , 在这种市场上 , 商品明码标价, 买卖双方在固定的场所进行交易。无形市场是指没有固定的交易场所 , 通过广告、中间商 ( 房地产经纪人 ) 及其他交易形式 , 实现商品的交换。早期的土地市场就是一种无形市场。随着市场经济的发展 , 土地及房产交易量的增加 , 有形市场也相继出现, 并逐渐成为土地交易的主体形式。如在日本东京 , 房地产交易所比比皆是。

(3) 土地市场的供给与需求决定土地价格。无论是完全市场模式还是市场竞争模式 , 土地的价格完全由市场的供给与需求决定。土地的供给与需求通过市场机制的作用确定土地的均衡价格 , 一定的价格水平反过来又通过市场机制来决定土地的供给与需求。政府对市场价格的于预是通过各 种政策措施影响土地的供给和需求来间接影响土地价格。

(4) 土地市场的进出是自由的。土地市场的主体可以是任何土地所有者、使用者和经营者, 只要有买卖土地的意愿, 都可以自由地进入市场。 无论是国家、地方政府、政府机构、军队, 还是企业、社会团体、个人, 甚至是外国企业或公民 , 均可在市场自由买卖土地。

(5) 政府都对土地市场进行干预，就像对其他市场的干预一样 , 政府也不例外地对土地市场进行干预。由于土地在国民经济中的特殊地位和作用 , 各国政府特别重视有效地管理土地市场。干预的措施主要有: 对公共用地实行征用制度; 对土地进行收购、储备和出售; 制定土地利用计划和规划; 实行土地交易登记制度、申报制度; 制定相应法规等。如日本针对 20 世纪 60～70 年代城市地价的迅速上涨 , 于 1962 年制定了《第一次全 国综合开发计划》 ,1969 年又制定了《第二次全国综合开发计划》,1974 年又制定了《国土利用计划法》, 同时采取了" 公告地价 " 、 " 申报地价 " 等措施。

2. 两种模式的不同之处

(1)土地所有制不同。以美国、日本为代表的完全市场模式 , 其土地所有制度是土地私有制。尽管也有部分土地属于国家所有或地方政府所有 , 但其主体是属于私人所有。在美国 , 私人土地占国土面积的 58.1%, 印第安人土地占 2.3%, 联邦政府土地占 32.7%, 州政府土地占 6.0%, 城市和县政府土地占 0.9% 。联邦政府和州政府所有的土地中 , 绝大部分是矿山、森林、草地、水域、沼泽、荒地等。在英国 , 全部土地在法律上属于英王所有 , 即国家所有 , 土地使用者只能从英王那里取得土地。 " 因为只有国王才能拥有土地 , 而其他人只是从他那里取得土地的保有。 "因此 , 在英国 , 国家土地所有权又称绝对土地所有权 , 从国王那里取得的土地权利也具有排他性 , 称保有土地所有权 , 或永业权。

(2)市场客体不同。在完全市场模式下 , 土地市场的客体是土地所有权及其派生的各种权利, 包括土地所有权、土地使用权、土地抵押权、空中权、发展权、地役权、土地租赁权等 , 均可在市场上自由交换。在市场竞争模式下, 土地所有权属于国家 , 不进入市场交换, 在市场上交换的是除土地所有权以外的一切其他权利。

(3) 市场竞争程度不同。虽然土地市场因其土地的不可移动性而具有地域性 , 但在完全市场模式下, 因土地所有权能自由交换 , 因而较以土地国家所有制为基础的市场竞争模式更具有市场的完整性和市场竞争性。而 在某些英联邦国家和地区 , 要获得保有土地所有权需通过政府 " 批租 " 方式取得 , 这样 , 政府就能通过土地批租控制土地市场的政府供给。

从现实运行效率来看, 这两种市场的运行都是同等有效的。这是因为, 其经济制度基础都是资本主义市场经济, 市场机制对资源的配置都发挥同样的作用; 同时, 在实行土地国家所有制的英国 , 其财产制度仍是私有制 , 土地国玉所有在很大程度上只是名义上的 , 保有土地所有权拥有者也称为地产所有者, 他们只要不违反法规 , 就可以自由地利用和处分土地。

土地市场的运行机制

土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的 ,

土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。

土地供给是在某一特定时间内 , 在某一土地市场 , 某类用途土地在某一价格下可供出售或出租的数量 , 这是一种有效供给。美国斯坦福大学斯蒂格利茨教授指出:" 供给概念说明家庭或厂商在一定价格上愿意出食的物品或劳务的数量" ①:" 在不动产 , 假定生产成本维持固定情况下, 供给是在特定期间与特定市场, 某类型不动产在不同价格可供出售或出租的数量 "。土地市场是一个地域性市场, 在不同的地域市场内 , 某一时期的 某一土地价格下, 土地的供给是不相同的。同时 , 土地的用途不同 , 就如 同不同的商品, 即使在同一地域市场内, 其市场价格也是不同的, 在某一 价格下商业用地供给增加并不表明工业用地的供给也增加。

一般而言 , 无论市场上土地的价格如何变动, 土地的自然供给是不变的 , 即土地自然供给基本无弹性。但是, 由于土地用途是可以改变的, 对某一用途的土地而言 , 土地的供给是可以变化的。如随着城市化进程的加快, 城市人口迅速增加 , 城市对建设用地的需求急剧增长, 从而引起城市土地价格上涨, 导致城市周围更多的农地转化为城市建设用地。这就是土地经济供给的变化, 即某一用途的土地在某一特定市场随着市场价格的变化 , 其市场供给也发生变化。可见 , 土地的经济供给是有弹性的。在市场价格不变的情况下, 由于决定土地供给量的其他因素发生变化, 供给也会发生变化。

决定土地经济供给量的因素主要有: 土地价格、税收等政府政策、土 地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。一般情况下 , 某种用途的土地市场价格越高 , 其供给量越大; 市场价格越低 , 其供给量越小。 " 在土地市场实际运行中 , 供给的关键在于时间 "。由于土地开发投入的资金量较大 , 开发期较长 , 且土地用途在短期内很难改变, 因此, 土地的经济供给一般跟不上需求的变化 , 表现为滞后性。这样 , 在短期内 , 土地的经济供给也很难改变 , 表现为无弹性或弹性很小。但从长期来看 , 土地的用途是可以改变的 , 因而 , 土地的长期供给表现为有弹性。

土地需求是在某一特定时间内, 在某一土地真场 , 某类用途土地在某-价格下被购买或租出的数量。 " 对不动产而言, 假定其他因素如人口、 所得、及消费者偏好维持不变下, 需求是在特定期间与特定市场 , 某类型 不动产在不同价格被希望购买或承租的数量 "。在不同的地域市场内, 某-时期的某一土地价格下 , 土地的需求是不相同的。不同用途的土地, 即使在同一地域市场内 , 其市场类型也是不同的 , 如某城市商业用地市场和工业用地市场, 在某一价格下商业用地需求的增加并不能说明工业用地的需求也增加。

土地作为一种生产要素 , 其需求是一种引致需求。③由于土地的产品 , 如农产品、房屋等 , 是消费者的最终消费品, 人们对其消费 , 能给投资者带来利润。消费者对土地产品的欲望和需求最终引致投资者对土地的需求。城市人口对城市住宅需求的增加 , 引致住宅价格的上涨, 住宅价格上涨 , 使住宅投资利润增加 , 从而吸引更多的社会资金投资住宅生产, 最终导致对城市住宅用地需求的增加 , 土地需求是有弹性的。

土地需求量的决定因素主要有: 土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地技机、人口因素和家庭因素、消费者或技资者偏好、 对未来的预期等。一般而言, 土地价格越高, 对土地的需求越小, 土地价格越低 , 对土地的需求就越大。当消费者的货币收入增加, 购买住房的能力增强时, 对住宅用地的需求就增加。当投资者在社会上能更方便、更容易获得资金 , 因而对土地开发的能力增强时 , 对土地的需求就增加。土地市场的投机程度及政府对投机的限制程度 , 城市人口的增加或减少 , 家庭单元的细化或融和, 对不动产投资的偏好或是否把土地投资当做抵御通货膨胀的手段等 , 都会引起土地需求量的变化。

土地价格和地租是由土地的供给与需求二者共同决定的。根据上述土地的供给和需求原理 , 在某一土地市场, 当土地的价格持续上升 , 土地的供给量增加, 但土地的需求量减少, 最后该市场的土地供给量就会超过需求量, 出现过剩 , 从而会使部分土地卖不出去, 土地价格就会下降; 相反, 当土地价格持续下降时 , 土地需求量就会增加 , 但土地供给量会减少, 最后该市场的土地需求量就会超过供给量 , 出现短缺,从而会使土地 价格上涨。需求与供给二者相互作用的结果, 最终使土地的供给和需求会在某一价格上相等, 这时, 既没有过剩, 也没有短 , 出现了市场均衡, 这时的价格就称为均衡价格。

中国的土地市场类型

土地市场的主体是土地买卖双方，客体是土地，主体之间的种种利益关系构成了市场。价格是市场的中心，土地市场也可以说是土地供求双方为确定土地交换价格而进行的一切活动或安排。在土地市场交换的有土地所有权，也有土地使用权、租赁权、抵押权等等。各国制度与法律不同，土地市场交换的内容也有所不同。中国1982年宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，因此在1998年宪法修改前不存在法定的土地市场。根据修改后的宪法，中国可以建立土地市场，土地作为生产要素之一，也进入市场进行流通，如土地使用权出让、转让、出租、抵押等。但土地市场的交易对象限于土地使用权。土地有着与其它普通商品不同的特点，土地市场类型和体系也与其它商品不同。

目前，中国的土地市场有五种类型：

①城镇国有土地使用权出让市场。该类型市场也叫土地一级市场，由土地管理部门代表国家将土地使用权让与土地使用者，并由土地使用者支付土地出让金。具体方式有协议出让、招标出让和拍卖出让。

②城镇国有土地使用权转让市场。该类型市场也叫土地二级市场，它是土地使用权出让后的再转让。

③土地金融市场。资金运作进入土地市场便形成了土地金融市场。有了土地金融市场，土地使用权的出租、抵押和流转便有了资金支持。

④涉外土地市场。该市场主要是针对外商投资项目占用土地时，土地使用权的获得方式运作。

⑤土地中介服务市场。该市场主要是面对土地使用权的中间流通。具体形式有土地交易磋商、土地信息服务、土地评估、土地登记和土地仲裁等。

土地市场有资源配置、价格管理、收益分配、市场法律和土地中介服务五大体系。资源配置体系通过实施土地利用规划，实行土地用途管制，使土地资源得到最佳配置；价格管理体系通过规范土地评估机构和从业人员资质等，合理确定土地基准价格，使土地价格评估公正合理，防止土地以低价出让和土地投机；收益分配体系建立的前提是做好土地产权明晰工作，在此基础上，处理好中央与地方，国家、企业和个人之间的利益关系；市场经济需要法制，通过建立健全土地管理法律法规体系，使土地管理依法进行；政府职能转变后，原本由政府管理的事务都交由市场中介去做，如土地信息服务、土地评估、土地使用权交易等，中介服务体系使土地市场更加活跃和繁荣。

近几年的农业发展是什么形式

一、农业发展模式

在世界农业发展历程中，中外的前人们已为我们总结出了许多可供借鉴的各种不同的农业发展模式。

（一）世界发达国家的农业发展模式 20世纪80年代以来发达国家针对“石油农业”的弊端，积极探索各种新的农业发展模式。先后出现了美国的“低投入持续农业”发展模式和“规模经营农业”发展模式；德国的“综合农业”发展模式；法国的“环境保护型农业”发展模式；俄罗斯的“生态农业”发展模式和日本的“集约型农业”发展模式。

1991年，联合国粮农组织在荷兰召开了“持续农业和农村发展”大会，发表了《丹波宣言》，确定了“可持续农业”发展模式。

（二）我国近几年来的农业发展模式 20世纪90年代初我国组织探讨本国的可持续农业等农业发展模式问题。先后探讨并建立了“精细农业”发展模式；“高效农业”发展模式；“外向型农业”发展模式；“现代农业”发展模式；“城郊农业”发展模式；“节水农业”发展模式和“有机农业”发展模式等等。

实践证明：这些农业发展模式，并不能从根本上解决当前我国农业面临的由于“三农”问题所带来的困惑。因为这些模式只是某种农业生产经营方式，加上农业生产技术的简单组合包装。尽管这种包装对于农业的自身改造和农业的技术进步曾起到一定程度上的推动作用。

但是，随着当今世界的经济全球化与区域化发展进程的加快，整个世界正在不断地把不同国家和地区纳入全球经济体系之中。而农业的国际化既是经济全球化的重要组成部分，也是现代农业发展的必然趋势。面对农业国际化的新趋势，我国农业必须尽快提高农业竞争力，积极参与农业国际化竞争。因此，在经济全球化的背景下，这些农业发展模式已显现出如下弊端。

1、不能明确地昭示我国农业剩余劳动力转移问题。农业竞争力是农业生产发展水平的最终体现，是农业资源与产品市场配置效率的综合反映。土地和劳动力作为农业资源以农产品成本价格的形式进入产品市场。在一定的农业技术装备条件下，要求劳动力必须占有相应规模的土地，即土地的规模经济效益；在一定的土地数量条件下，就必须减少劳动力数量，即农业的适度规模经济效益。

没有剩余劳动力的转移，就不能有农业的适度规模经营，也不可能有现代农业生产要素对传统要素的替代，更不可能打破传统农业的技术停滞和资源配置的低效率均衡。

2、背离了经济发展过程中经济结构不断变化调整的轨道。经济结构是随着经济的不断发展，而进行着二、三产业比重的不断上升与第一产业比重的相对下降的调整。农业的现代化，不可能在农业占绝对比重的条件下实现。以往各种农业发展模式，强调的是单纯先进的农业生产技术的运用，然而，越是如此，我国农业剩余劳动力问题越显得突出。反过来，先进的农业生产技术的推广与应用的阻力就越大。因此，要从根本上解决当前我国农业所面临的困惑，保证，先进的农业生产技术得到快速的推广应用。应该从能够生长出人们所需要的各种农产品的土地——这一生产资料入手。

农业生产，特别是粮食生产属于土地密集型产业，需要劳动力在一定的技术装备条件下，必须占有相应规模的土地，即土地的规模经济效益。而低于这一规模效益的农业生产不仅没有经济效益，而且还会给农业的可持续发展带来被动局面劳动生产率低、成本支出高、市场竞争无力、农民收入增长缓慢。

但是，由于种种限制，目前我们采取的仍是手工式、小规模经营模式，尽管一部分地区，出现了转包、转租、托管等不同形式的土地经营方式，然而却没有真正依照市场经济进行运做，并且由于集体土地没有作为生产要素的基本单元计入农产品的生产成本，农民仅仅把耕地作为最大的福利保障，不仅限制了耕地的有偿转让，而且还使农民收入的增长幅度变小，在部分地区还出现了农民收入的负增长。

以土地的适度规模经营为前提，探讨并建立“土地适度规模效益型农业”发展模式，将是未来我国农业发展的首选模式，更是当务之急。

长期以来，我国的农业发展模式相对于我国的经济发展落后很多。特别是对农业发展问题的探讨，历来只重视农业技术的研究，只是在20世纪90年代中期开始着手探讨农业发展模式问题，并且只能在农业产业化和农业劳动力的合理转移方面进行探索性研究。对于土地的自由流转，这一能够带动农业革命的敏感神经、以及与之相适应的土地政策方面的研究，几乎没有触及。

最近的十六大报告才刚刚提出：“有条件的地方可按照依法、自愿、有偿的原则进行土地承包经营权的流转，逐步发展规模经营。”

目前对现有土地管理制度改革的研究，不仅需要从定性研究的角度分析当前土地管理制度的弊端，提出实行土地的适度规模经营的调控对策。还要对土地适度规模经营的数量标准进行区域量化，并进行实际案例的分析考证，探讨并测定耕地适度规模经营的数量标准，尽快确定出适宜我国不同生态类型区和不同农业产业带的土地适度规模经营标准模式。

二、中国未来农业发展模式的选择

（一）我国土地规模经营模式的选择 要建立“土地适度规模效益型农业”发展模式，首先要对中国土地规模经营模式做出正确选择，并对土地规模经营的各种模型收益标准进行分析。

农户经营土地x1面积的扩大，往往伴随着其他要素x2投人量（资金、技术及装备）的增加。依据土地x1投人与其他要素x2投人之间的相互关系，从抽象的理论意义上，可以把土地规模经营分为以下两种模式。换句话说，中国农业下一步发展，是走以劳动、资本投人增长为辅，较大规模地扩大农户土地经营面积为主的道路呢（以下称模式ⅰ），还是走以扩大农户土地经营面积为辅，加大劳动、资本投入为主的道路（以下称模式ⅱ）。

在这两条道路之间做出抉择，并不是一件简单、轻松的事情，因为，其间存在着一种二难选择。“模型ⅰ”的收益取向偏重于微观单位，它有利于农户收人水平的较大提高，从而有利于调动农民营田种粮的积极性“模型ⅱ”在收益方面则倾斜于宏观，它有利于粮食总产量的增长，而这两个方面，恰是我国农业发展同时追求的目标。因为面临的是两种模式的选择，因此，难以获得来自两个方面的好处。也就是说，在这个问题上，我们难以做出鱼和熊掌皆得的最优选择。如果退而求次优，我们以为，根据我国现阶段农业发展过程中出现的困惑，应当选择“模型ⅰ”。理由如下。

1、农业领域劳动力分工重组的需要。尽管我国曾面临粮食安全问题的巨大的压力，但是，随着我国农业近二十年农业生产技术的不断推广应用和“世贸组织”的加入，粮食安全问题已不再是国家安全的首要问题。目前我国确定的三十五个重点农产品产业带和退耕还林、还草、还湿地政策的实施就是例证。这足以说明，中国的粮食问题已得到缓解，特别是加入wto后，从资源置换角度进口部分粮食，既可以缓解我国农业自然资源恶化趋势，又能丰富我国的农产品品种，这是近几年我国农业劳动力过剩的真正动因。

农业劳动力出现剩余，意味着社会分工的重组。一部分剩余劳动力将从农业生产中分离出来从事其它劳动。如果不能及时引导这些剩余劳动力向非农产业转移，会造成劳动力资源的巨大浪费。不能因为农业劳动力过剩，而在农业发展进程中采用劳动密集型发展模式。因为，同样是劳动密集型，二、三产业创造的价值要比第一产业创造的价值高出十几倍。

2、这是由于我国长期以来农业资本原始积累的特点所决定的。中国农业长期的超小规模（一家一户）经营、长期超低的农产品价格订购和超强的费用摊消，造成中国农业长期的资本积累停滞。农户受自身经济实力限制，投入能力很低，加上土地分散经营，严重制约了农业基础设施的建设和使用，制约了农业科技的推广，特别是大中型农业机械的使用，使我国农业劳动生产率的增长很难。

3、农户超小规模经营与现代农业集约化的生产要求相矛盾。集约化经营是大幅度提高农业劳动生产率的根本标志，农民因土地承包经营而产生的恋土情结与发展土地规模经营的客观需要相矛盾。受多重因素的影响，目前大多数农民仍然把承包的土地当作最可靠的依托和归宿，不愿轻易把承包的耕地使用权转让给他人，土地的适度规模经营难以扩展，农村劳动力难以从贫脊的土地上彻底分离出来。而农业发展却要求土地能实行适度规模经营，要求按效益原则由市场机制配置土地资源。

（二）中国农业未来发展模式建构 中国农业未来发展模式的建构主要解决以下几个问题：首先是农业剩余劳动力的有效转移；其次是解决农民收入的稳定增长，农业的成功发展，必须依赖与农民生产积极性的充分调动；再次是农业资源环境问题得到改善；最后是21世纪中叶实现农业的现代化。

1、中国未来农业发展的理论框架。农业的现代转型，并非只是农业本身的技术创新和制度变迁过程，是由农业和制约农业发展的相关因素构成的系统整体互动的结果。即本环境系统、外环境系统和软环境系统。本环境系统，指农业产业本身。外环境系统，即非农产业或二、三产业。软环境系统，指经济体制、户籍制度和政府宏观经济调控政策。

2、中国未来农业发展的整体互动。可以看出，农业的成功发展，需要三个子系统间的协同互动。二、三产业的战略调整要有利于带动农业内部的技术创新，以便更好地对现代农业的转型进行牵引拉动，例如：土地的适度规模经营，需要农业机械化水平的不断提高和二、三产业能够吸纳大量农业剩余劳动力为前提。同时，需要适时的宏观调控以及相关的政策法规。其中的前提是剩余劳动力能否真正得到转移，关键是实现土地的适度规模经营。

三、剩余劳动力的转移趋向

农业的发展问题，不能仅从农业本身来考虑，要给农业发展以外的一个拉动力，特别是给农业剩余劳动力向非农转移创造机会。统计资料显示，2001年黑龙江省第三产业国内生产总值为1153亿元，占全省整个国内生产总值中的比重在全国排在后三位，仅为32．4％，而北京为60％，辽宁为40％。

至2015年，如果黑龙江省的第三产业国内生产总值中的比重提高到50％，根据1981——2001年对黑龙江省国内生产总值中的预测，2015年将达到5330亿元，第三产业国内生产总值将达到2665亿。根据测算，黑龙江第三产业每增加1亿元的国内生产总值，可提供4633个劳动就业机会，3198亿国内生产总值，能吸纳1235万剩余劳动力就业，扣除2015年第三产业从业人员将达到680万，可为农业剩余劳动力提供555万个就业岗位，完全能够满足（459万）由于土地规模经营带来的农业剩余劳动力的就业需求。到那时，黑龙江省人口的城市化率将达到80％以上。

实现农业劳动力的充分就业，要以发展城市化服务性功能为保障，加大中小城市的改建、扩建力度，新建一批中小城镇和城市，为扩大充分就业和吸引大批农业劳动力创造就业机会。同时要有相关的政策法规的出台，和适时的宏观调控政策（待续）。

可以预料，黑龙江的第三产业真正发展起来之时，即是黑龙江的农业真正腾飞之际。关键是如何发展黑龙江省的第三产业，使之国内生产总值比重占整个总产值的比重达到50％以上。如此，困扰黑龙江省乃至我国农业发展的“三农”问题将得到彻底解决，我国也将进入真正意义上的现代农业发展阶段。选择了土地适度规模经营农业发展模式，意味着选择了中国农业的美好未来。

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农村宅基地2023年新政策出台

法律主观：我国日前印发《深化农村改革综合性实施方案》，这是当前我国农村改革的重大举措，是农村经济社会发展关键时期的关键部署。方案对农村宅基地新政策具体规定是什么呢？小编下面给您具体介绍下，希望您阅读愉快！

农村宅基地新政策具体规定是什么

改革的七项原则：坚持农村多种所有制经济共同发展，坚持和完善农村基本经营制度，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持保障农民权益，坚持统筹兼顾，坚持循序渐进、试点先行，坚持党对“三农”工作的领导。

深化农村改革要聚焦农村集体产权制度、农业经营制度、农业支持保护制度、城乡发展一体化体制机制和农村社会治理制度等5大领域。

《方案》针对五大关键领域，提出26个方面的改革举措，其中排在第一位的是深化农村集体产权制度改革。对此，陈*文表示，把农村产权制度改革放在首位，对整个农村经济体制来说具有基础性的意义和作用。“不仅因为在整个农村经济当中集体经济所占的比重很大，更因为亿万农民的切身利益与农村集体经济的产权制度密切相关。”

深化农村土地制度改革

坚守土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，防止犯颠覆性错误。深化农村土地制度改革的基本方向是：落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。

落实集体所有权，就是落实“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”的法律规定，明确界定农民的集体成员权，明晰集体土地产权归属，实现集体产权主体清晰。稳定农户承包权，就是要依法公正地将集体土地的承包经营权落实到本集体组织的每行梁友个农户。放活土地经营权，就是允许承包农户将土地经营权依法自愿配置给有经营意愿和经营能力的主体，发展多种形式的适度规模经营。

一是开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。及时总结经验、不断完善，形成可复制、可推广的改革成果。

农村土地征收制度改革的基本思路是：缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。

集体经营性建设用地制度改革的基本思路是：允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。

宅基地制度改革的基本思路是：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。

二是深化农村土地承包经营制度改革。抓紧修改有关法律，落实中央关于稳定农村土地承包关系并保持长久不变的重大决策，适时就二轮承包期满后耕地延包办法、新的承包期限等内容提出具体方案。

在基本完成农村集体土地所有权确权登记颁证的基础上，按照不动产统一登记原则，加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作。明确和提升农村土地承包经营权确权登记颁证的法律效力，扩大整省推进试点范围，总体上要确地到户，从严掌握确权确股不确地的范围。

出台农村承包土地经营权抵押、担保试点指导意见。在有条件的地方开展农民土地承包经营权有偿退出试点。制定出台完善草原承包经营制度的文件，规范草原承包行为和管理方式，充分调动广大牧民保护和建设草原的积极性。

引导农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩使用权有序流转。

三是健全耕地保护和补偿制度。严格实施土地利用总体规划，加强耕地保护，全面开展永久基本农田划定工作，实行特殊保护。完善土地复垦制度，盘活土地存量，建立土地复垦激励约束机制，落实生产建设毁损耕地的复垦责任。

加大中低产田改造力度，以增加高产稳产基本农田、改善农业生产条件和生态环境为目标，完善农村土地整治办法。依法加强耕地占补平衡规范管理，强化耕地占补平衡的法定责任，完善占补平衡补充耕地质量评价体系，确保补充耕地数量到位、质量到位。

完善耕地和基本农田保护补偿机制。采取更有力的措施，加强对耕地占补平衡的监管，坚决防止占多补少、占优补劣、占水田补旱田现象，杜绝违规占用林地、湿地补充耕地。进一步落实耕地保护政府领导干部离任审计制度。

按照有关法律法规，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩、“地票”等试点，推动利用城乡建设用地增减挂钩政策支持易地扶贫搬迁。

上述内容就是关于方案对农村宅基地新政策具体规定内容。希望能够给您提供帮助，若您想更多了解可以咨询。

法律客观：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。